¿Playas privadas en Uruguay?

¿Playas privadas?: alertan que Presupuesto habilita proyectos de PH junto al mar que limitan el acceso público
Un artículo de la ley de Presupuesto es seguido de cerca por abogados, arquitectos y agrimensores dado que aseguran que excluye a los fraccionamientos en régimen de PH de la obligación de ceder los 150 metros junto a la playa. El Ministerio de Vivienda rechaza esta interpretación.
Son 717 artículos y, como cualquier ley de Presupuesto, en la del gobierno de Yamandú Orsi se asignan los créditos presupuestales de rigor para el período 2025-2029. Pero, como también suele suceder en cada período de gobierno, adentro de esta ley ómnibus hay de todo y para todos los gustos: un montón de disposiciones en cada inciso, algunas que poco tienen que ver con los temas presupuestales, y ahí aparecen sorpresas que suelen pasar casi desapercibidas cuando lo ideal sería que tuvieran un tratamiento a fondo como los de otras leyes. Es el caso del polémico artículo 418, que ha sido muy comentado y seguido de cerca por entendidos en el tema ordenamiento territorial, desde abogados a arquitectos y agrimensores.
¿De qué se trata? Para entender, hay que ir hacia atrás en el tiempo. Es un artículo que modifica el artículo 503 de la ley de Presupuesto de 2015, que a su vez modificó lo establecido en el artículo 13 de la ley de centros poblados de 1946. Aquella histórica norma decía que en “todo fraccionamiento de predios costeros” la faja de 150 metros a partir de la línea superior de la ribera (esto es, el promedio de las máximas alturas a las que llegó el agua en la arena) pasará de “pleno derecho al dominio público”. Es decir, pasan a ser terrenos públicos, al igual que la propia playa, pero la ley de 1946 aplicaba solo en predios con destinos residencial.
La ley de ordenamiento territorial de 2008 había puesto especial atención en la costa, entre otros lugares. Por eso, siete décadas después, el artículo de 2015 focalizó la voluntad de liberar la faja costera al uso público en los lugares donde se pensaba que estaba realmente el problema: estableció que la norma regía “en todo fraccionamiento de predios comprendidos en la costa del Océano Atlántico y Río de la Plata”. Y se aplicaba “cualquiera sea la categoría del suelo”: esto incluía el suelo rural, que no estaba amparado en la ley de centros poblados.
El nuevo artículo, el que se sancionó hace algunas semanas con el Presupuesto de Orsi, también dice que pasará al dominio público “y quedará afectada al uso público” la faja de 150 metros a partir de la línea superior de la ribera en los predios contiguos al Atlántico, el Río de la Plata, y aquí la primera novedad, el río Uruguay, lagunas del Sauce y del Cisne.
La siguiente línea establece: “Se considerará fraccionamiento toda división predial que implique creación de lotes independientes”.
A un lector desprevenido esa frase no le dirá absolutamente nada. Pero se trata de una aclaración que ha alarmado y sorprendido a varios especialistas. La interpretación que hacen es que la disposición implica que no quedan incluidos en la obligación de ceder los 150 metros junto al mar los fraccionamientos en régimen de propiedad horizontal (PH), dado que este régimen no crea lotes independientes sino unidades con espacios de uso exclusivo, y por lo tanto no configurarían jurídicamente un fraccionamiento a los efectos de esa ley. Sí quedarían incluidos los fraccionamientos en régimen de urbanizaciones de propiedad horizontal (UPH), que se usan en barrios privados y generan lotes independientes.
“Es decir, ahora dependerá del régimen de fraccionamiento si se tendrá que ceder la costa o no. Sin duda hay presiones e intereses grandes atrás”, dice un funcionario del propio Ministerio de Vivienda que pide no ser identificado. De hecho, según supo El País, en los últimos años llegaron al ministerio solicitudes de fraccionamientos de PH sin ceder los 150 metros al lado del mar: por ejemplo en La Paloma y Punta Ballena, entre otros lugares. Están en etapa de estudio.
En la práctica, alerta esta fuente, esto abre la posibilidad de que proyectos costeros de fraccionamiento bajo el régimen de PH (desde edificios en altura a viviendas, con un único padrón donde el propietario es dueño de cada unidad y hay espacios comunes) limiten el acceso público a la costa, “generando situaciones asimilables a playas privadas” que compliquen su protección. El tema, en el fondo, es que la playa puede no quedar accesible en determinadas zonas.
La interpretación de que se genera playa privada es polémica y, ya veremos, no es compartida por todos los especialistas consultados por El País pero sí hay bastante consenso —según las consultas realizadas— de que los PH quedan por fuera en la nueva norma: podrán desarrollar proyectos pegados a la playa, con todos los peligros que eso conlleva en épocas de cambio climático y subidas del nivel del mar.
No es lo que opina la directora de Ordenamiento Territorial del Ministerio de Vivienda, Paola Florio, quien —como contaremos al final de este texto— niega que haya intención de excluir a las PH de la mencionada obligación.
En el Parlamento la discusión tuvo algunas peculiaridades. En Diputados, solo con votos del Frente y Cabildo, se aprobó el artículo con la inclusión de que los 150 metros quedaban afectados al uso público “sin indemnización” para el dueño del terreno, lo cual se quitó en el Senado. Pero en esa cámara el artículo 418 no recibió un solo voto (0 en 29) en una primera instancia y fue criticado por legisladores de la oposición (ver recuadro aparte más abajo) aunque sobre el final de la larga sesión del 27 de noviembre el senador frenteamplista Daniel Caggiani pidió rever la votación de ese artículo en particular, sin argumentar por qué, y fue aprobado por 17 en 31. Lo que sucedió, según explica hoy Caggiani, es que se intentó negociar una nueva redacción con aportes de la oposición pero “no convencieron” y se votó tal “como lo planteo el Ejecutivo”. Fuente: El País.-